Quem recebe aluguel está diante de uma mudança relevante na forma como a Receita Federal passará a tratar essa renda. A Reforma Tributária criou critérios específicos que podem levar proprietários a deixar de recolher apenas o Imposto de Renda e passar também a integrar o novo sistema de IBS e CBS.
Entender essa mudança é importante não apenas para o planejamento tributário do ano corrente, mas para decisões que envolvem a estrutura patrimonial como um todo, a forma como os imóveis estão organizados, em nome de quem, e com qual finalidade dentro dos objetivos familiares.
O que continua igual
Para a maior parte dos proprietários pessoas físicas, a Reforma Tributária não fará com que a locação passe automaticamente a se sujeitar ao IBS e à CBS.
Quem não se enquadrar nos critérios previstos na nova legislação continuará sujeito às regras do Imposto de Renda aplicáveis aos rendimentos de locação, inclusive, quando for o caso, ao recolhimento pelo carnê-leão, com alíquota progressiva de até 27,5%.
Quando a regra muda
A LC 214/2025 estabelece que a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do regime regular de IBS/CBS quando, cumulativamente, no ano-calendário anterior:
- no ano-calendário anterior, a receita total ultrapassar R$ 240 mil e, cumulativamente, elas envolverem mais de três imóveis; ou
- no próprio ano-calendário, a receita com essas operações ultrapassar em mais de 20% o limite de R$ 240 mil (atualmente R$ 288 mil), independentemente da quantidade de imóveis.
Nesses casos, a locação deixa de ser tributada apenas pelo IR e passa a se sujeitar cumulativamente ao IBS/CBS, ou seja, mesmo sendo pessoa física, estará sujeito ao pagamento de IR +IVA (IBS +CBS)
O caso da locação por temporada
Um ponto que merece atenção especial é a locação de imóvel residencial por períodos de até 90 dias, modalidade frequentemente utilizada em plataformas como Airbnb e Booking.
Para fins de IBS e CBS, a LC 214/2025 determina que essa modalidade, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, seja tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Na prática, isso produz uma diferença relevante. Enquanto a locação comum de imóveis conta com redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS, fazendo com que apenas 30% da alíquota-padrão seja aplicada, a hotelaria possui redução de apenas 40%, de modo que 60% da alíquota-padrão é efetivamente utilizada.
Há ainda outra diferença relevante.
Nas operações de locação de imóvel para uso residencial sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS, a legislação prevê um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, a ser deduzido da base de cálculo.
Esse benefício reforça a diferença entre a tributação da locação residencial convencional e a locação de curta duração submetida às regras da hotelaria.
Considere, por exemplo, um proprietário pessoa física que receba R$ 300.000 por ano com a locação de um imóvel, o equivalente a R$ 25.000 por mês.
Embora possua apenas um imóvel destinado à locação, sua receita anual supera R$ 288 mil. Com isso, é ultrapassado, no próprio ano-calendário, o limite correspondente a 120% dos R$ 240 mil previstos na legislação, fazendo com que esse proprietário passe a se enquadrar no regime regular do IBS e da CBS.
Se esse imóvel estiver alugado de forma convencional, para moradia:
Aluguel mensal: R$ 25.000
(-) Redutor social: R$ 600
Base de cálculo: R$ 24.400
Supondo, apenas para fins ilustrativos, uma futura alíquota-padrão conjunta de IBS e CBS de 28%, a locação residencial convencional utilizaria somente 30% dessa alíquota:
28% × 30% = 8,4%
Portanto:
R$ 24.400 × 8,4% = R$ 2.049,60 de IBS/CBS por mês.
Em um ano, isso representaria aproximadamente:
R$ 2.049,60 × 12 = R$ 24.595,20 de IBS/CBS.
O cálculo é meramente ilustrativo e desconsidera eventuais créditos, ajustes e demais particularidades da apuração.
Agora imagine que o mesmo imóvel gere os mesmos R$ 300.000 por ano, mas por meio de locações por temporada de até 90 dias.
Nesse caso, a operação é submetida às regras aplicáveis à hotelaria. A redução da alíquota passa de 70% para apenas 40%. Utilizando a mesma alíquota-padrão hipotética de 28%:
28% × 60% = 16,8%
Assim, desconsiderando créditos e outras particularidades:
R$ 25.000 × 16,8% = R$ 4.200 de IBS/CBS por mês.
Em um ano:
R$ 4.200 × 12 = R$ 50.400 de IBS/CBS.
Novamente, trata-se de uma simulação didática, que não considera eventuais créditos e demais particularidades da apuração.
Ou seja, no exemplo, o mesmo imóvel, gerando a mesma receita anual de R$ 300 mil, poderia gerar aproximadamente R$ 24,6 mil de IBS/CBS na locação residencial tradicional e R$ 50,4 mil na locação por temporada.
Em uma simulação com receita anual de R$ 300 mil, a diferença entre as modalidades de locação pode ser significativa. Para uma locação residencial comum, a estimativa anual de IBS e CBS seria de R$ 24.595,20. Já no caso de uma locação por temporada, de até 90 dias, o valor estimado sobe para R$ 50.400,00 por ano. A comparação mostra como a modalidade de exploração do imóvel pode impactar diretamente a carga tributária.
A diferença supera R$ 25 mil por ano, mesmo com o imóvel produzindo exatamente a mesma receita.
Esse exemplo mostra por que a forma de exploração do imóvel passa a ser relevante no planejamento patrimonial. Um mesmo ativo pode ter tratamentos tributários
substancialmente diferentes dependendo de ser utilizado para moradia convencional ou para locações de curta duração.
Importante: a alíquota conjunta de 28% utilizada neste exemplo é meramente ilustrativa e foi adotada apenas para facilitar a compreensão do impacto potencial das reduções previstas na legislação.
A Resolução CGIBS nº 14/2026 utiliza parâmetros de referência para projeções relacionadas à implantação do novo sistema, mas as alíquotas efetivas de IBS e CBS serão definidas e calibradas ao longo da transição.
Além disso, a carga efetivamente suportada pelo contribuinte poderá variar em razão de créditos, redutores, despesas e demais regras aplicáveis à operação.
Quando essa mudança da Reforma Tributária começa a valer?
A implementação do novo sistema já está em curso. O ano de 2026 funciona como período inicial de transição e adaptação ao IBS e à CBS, inclusive com alíquotas-teste e novas obrigações operacionais.
A partir de 2027, a CBS passa a assumir papel mais relevante na tributação do consumo, enquanto a implantação do IBS ocorre gradualmente nos anos seguintes, até a conclusão da transição prevista para 2033.
Como diversas regras ainda serão operacionalizadas e calibradas ao longo desse período, é importante acompanhar a regulamentação antes de tomar decisões patrimoniais definitivas.
Por que isso é uma questão de planejamento patrimonial, e não apenas fiscal
Diante desse cenário, é natural que o proprietário de imóveis se pergunte se deveria concentrar seus bens em uma holding, revisar contratos de locação ou antecipar decisões sucessórias.
Não há uma única resposta, pois a decisão depende do perfil da família, dos objetivos de longo prazo, da composição do patrimônio, da existência de herdeiros e sócios e da forma como esses imóveis se relacionam com outros ativos e negócios familiares.
Diante desse cenário, é natural que o proprietário se pergunte se deveria concentrar seus imóveis em uma holding, rever contratos de locação ou antecipar decisões sucessórias.
A constituição de uma holding, porém, não deve ser vista como uma solução automática para reduzir a tributação. A análise precisa considerar, em conjunto, o Imposto de Renda, IBS e CBS, eventuais custos de transferência dos imóveis, ITBI, ganho de capital, sucessão e os objetivos patrimoniais da família.
Mudanças tributárias como essa reforçam a importância de que a organização patrimonial não seja tratada de forma pontual ou reativa. Um planejamento patrimonial e sucessório bem estruturado deve integrar imóveis, investimentos, participações societárias e objetivos familiares.
Fale com quem acompanha esse processo de perto
Mudanças como as trazidas pela Reforma Tributária reforçam a importância de revisar, com regularidade, a forma como o patrimônio está estruturado. Se você tem imóveis destinados à locação e quer entender como essas mudanças podem te impactar, nossa equipe de Wealth Planning está à disposição para uma conversa sobre sua estrutura patrimonial e sucessória.
